东北人抄底西双版纳,东北人抄底西双版纳楼市

摘要：

8月，人山人海的云南西双版纳星光夜市里，来自哈尔滨的旅游博主王骁举着一台GoPro 在各个小摊档闲逛。据本地人李洪回忆，2018年开始，西双版纳的东北人越来越多了。李洪是西双版纳勐腊县人，自2017年

正文摘要:

8月，人山人海的云南西双版纳星光夜市里，来自哈尔滨的旅游博主王骁举着一台GoPro 在各个小摊档闲逛。据本地人李洪回忆，2018年开始，西双版纳的东北人越来越多了。李洪是西双版纳勐腊县人，自2017年开始在本地做起了新房销售工作，在此之前他与朋友一起卖普洱茶。中介开单不断背后，整个西双版纳的楼市迎来成交量与房价的上涨，2018年下半年更是一度超过云南省会昆明的新房均价。不过，即便如此，东北人似乎仍然偏爱着这座温暖的热带城市，克而瑞提供的数据显示，上半年东北客源仍是西双版纳最大的购房群体。去年11月，东北人王戈就带着父母在西双版纳告庄租房住了半年，两房一厅，一个月房租1600元。
东北人抄底西双版纳究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

本文来源：时代财经 作者：林心林

“我哈尔滨的。”“我也哈尔滨的！”“道里道外（区）的？”“我是香坊（区）的。”

8月，人山人海的云南西双版纳星光夜市里，来自哈尔滨的旅游博主王骁举着一台GoPro 在各个小摊档闲逛。视频里，王骁感叹西双版纳的“东北含量太高了”，除了极有辨识度的东北口音外，这里还有杀猪菜、锅包肉、酸菜炖粉条、大馅水饺等各种东北美食，他甚至还吃到了一顿地道的东北烧烤。

不止最繁华热闹的星光夜市，在这座处于北纬21°的热带城市里，几乎随处都能看到东北人的身影，餐厅饭馆、酒店民宿、房车营地、旅游招待中心以及楼盘售楼处里比比皆是。

据本地人李洪回忆，2018年开始，西双版纳的东北人越来越多了。李洪是西双版纳勐腊县人，自2017年开始在本地做起了新房销售工作，在此之前他与朋友一起卖普洱茶。

“不夸张地说，那会儿买房客里面十个有七个是东北人。”甚至于，西双版纳本没有南北通透的房子，但由于东北人去得多了，便开始出现南北向的户型。

中介开单不断背后，整个西双版纳的楼市迎来成交量与房价的上涨，2018年下半年更是一度超过云南省会昆明的新房均价。

图片来源：图虫创意

近两年，这座边陲小镇的楼价出现回落，不少楼盘房价相比高峰时几近腰斩。不过，即便如此，东北人似乎仍然偏爱着这座温暖的热带城市，克而瑞提供的数据显示，上半年东北客源仍是西双版纳最大的购房群体。

东北客涌入，中介一年都是卖房旺季

西双版纳划分为一市（景洪市）两县（勐海县和勐腊县），其中景洪市又划分为市中区、嘎栋、嘎洒、曼弄枫和江北。“西双版纳不大，花上个半天就能把所有的楼市板块跑完。”李洪称。

在李洪的印象里，2017年之前大街上还没有太多东北人的身影，可售的楼盘项目也不多，足以应对本地的购房需求。

彼时，东北人买房的第一目的地还是海南。早在上世纪90年代初，刚着手发展旅游业的海南就吸引了一批东北老工业区下岗职工的到来，加之气候温暖，越来越多的东北人迁徙至海南。一组2017年的调查曾显示，每年在琼过冬的60岁以上老人近百万，其中东北人占了60%。

不过，2017年，海南楼市拉开限购大幕，当年4月，海南实行“限购+限售”政策，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅；隔年4月，海南再颁布全域限购政策。

限购政策之下，部分投资热钱从海南涌向了云南西双版纳。2018年，西双版纳房地产开发投资比上年增长55.3%，其中住宅投资增长75.5%。万科、保利、碧桂园、华侨城、融创、俊发等一大批房企蜂拥而至，西双版纳在售楼盘飙升至300多个。

随之前来的还有迁徙置业的东北人。谭欣是黑龙江人，2018年10月起，她就带着父母在西双版纳住了一个冬天。

“海南肯定发展更好，但买不起啊。”谭欣称，自己曾在2017年去过一趟海南，那时三亚房价已经到了三四万元每平，此外大部分城市都比不上西双版纳暖和。

西双版纳的冬日暖阳让谭欣父母十分喜欢，加上物价性价比高，谭欣最终买了一套位于景洪市的80平方米两房，均价在1.3万元/平方米，房价不到三亚的三分之一。

李洪接待过许多跟谭欣一样的东北购房客，带着父母过来考察环境，一旦合适就立马下订金。“一天接七八组客是正常的，好多都是东北人，屯里有一个人买房就会拉几个老乡过来。”

2018年对于跟李洪一样的销售中介来说，没有所谓的淡季旺季之分，“全年都是旺季”。

自2017年底开始，西双版纳迎来楼市行情的上涨。西双版纳统计局数据显示，2018年商品房成交面积为213.74万平方米，同比增长34.5%；销售金额为170亿元，同比增加76.7%，量价齐升，创了历史纪录。

房价方面，从2017年8月开始，西双版纳中心区景洪房价开始上升，3个月时间从每平方米4000多元涨到接近翻倍。2018年下半年，西双版纳房价到达顶峰，据安居客数据，2018年7月，西双版纳市区均价达11747元/平方米，甚至超过了省会昆明当月的新房均价11382元/平方米，个别项目甚至逼近2万元/平方米。

房价回落，但还有人想抄底

“出道即巅峰啊。”李洪笑称，自己才卖了两年不到的房，就迎来职业生涯的高光时刻。

不过，2019年中开始，西双版纳楼市迎来降温。数据显示，2019-2020年，西双版纳连续两年录得房价跌幅超过10%，其中2019年西双版纳均价为8109元/平方米，跌幅12.24%，列全国第二，仅次于三亚；不少热门楼盘项目房价更是出现断崖式下滑。

克而瑞统计报告显示，2022年起市场下行显著，房企以价换量促成交，上半年成交87.63万平方米，均价6962元/平方米——相较2018年高峰时均价跌去四成，房价回到2017年。

“现在不好做，又是淡季，天天盼开单。”李洪举例称，一个网红楼盘在2018年时均价将近9000元/平方米，当年50多万一套甚至抢不到，如今降价到三四十万一套。

谭欣算了一笔账，买房不到四年的时间里，自己持有的房子贬值了将近50万元，每平米跌去4000元。

“现在还没告诉父母这笔数。”不过，对谭欣来说，她并不为2018年买房的举动感到后悔，“不少东北人都有地域性鼻炎，一般在立秋之后一个月发病，但是在西双版纳过冬这种症状都消失了，父母年纪大了，住在这里对很多慢性病也有好处”。

公开数据显示，2015年以前，西双版纳房产外地客销量仅为40%，自2017一路上涨至80%，这意味着，西双版纳地产项目客群主要为外来客户及投资客。

而其中，东北客群仍是不可忽视的一部分。克而瑞2022年上半年云南房地产市场报告显示，上半年西双版纳省外购房客户占比超七成，其中东北客源约占20%，是西双版纳最大的购房群体之一。

以西双版纳三个典型项目融创西双版纳旅游度假区、雅居乐·西双林语、万科·曼西缇为例，上半年三个项目东北客群分别为21%、31%、24%，均为最大客群区域。

去年11月，东北人王戈就带着父母在西双版纳告庄租房住了半年，两房一厅，一个月房租1600元。

“现在房价低，确实很诱人。”王戈感叹，2016年偶然间到西双版纳旅游，看着几千块的房价一路狂涨到一两万，如今跌了不说，“感觉再不出手都对不起自己了”。

2012年就从沈阳举家搬迁西双版纳的中介张力则觉得，随着中老铁路（即中国-老挝的国际铁路通道）通车、疫情好转，当地楼市还有上涨机会。“现在价格算是比较平稳了，对于真正想要置业的购房客来说反而是个机会，时不时还是有东北老乡找我看房。”

（以上受访者均为化名）

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海南限购之后，东北人扑向了西双版纳！

前段时间，我去了一趟西双版纳。

去之前，我以为西双版纳的人民都是骑孔雀和大象上班，甚至在担心独身一人走在路上时，遇到大象应该如何自救。

然而到了西双版纳才发现，版纳人民的车技比我好多了，而且这个西南边陲小镇，已经被各大房地产开发商占领。从嘎洒机场出来，还没来得及感受西双版纳的美景，先看到大幅的房地产广告。

来云南之前，早就听说云南有“八大怪”。有意思的是，西双版纳的房地产市场，也有“三大怪”。

第一怪：

西双版纳的新房，不卖给本地人

随着大型开发商的不断入场，目前的西双版纳房地产市场一片火热。

大片的施工工地与远方连绵的山脉混在一起，让人分不清那雾蒙蒙的一片是山里翻滚的蒸汽，还是工地扬起的灰尘。

然而，这些楼盘并不是为当地人而建设的。它们的目标群体，是来自全国各地的投资者。

对于当地人来说，这些新建楼盘已经远远地超出了他们的承受范围。在这个人民月均工资只有3000-4000元/月的边陲小镇，新房的均价已经去到了1万/平，别墅均价去到2万/平。

然而对于全国各地的投资客来说，西双版纳无论是从环境、前景或是从房价，都有着别样的诱惑力。

而这一种诱惑力，在东北人身上起到的作用会加倍。

自海南限购之后，东三省的人民迫切地寻找下一个目标，而西双版纳，几乎满足了他们的所有要求：四季如春，温暖湿润，跟海南拥有同样的气候。更重要的是，房价还比海南便宜！

于是，自海南被东北人买成了“黑龙江省三亚市”之后，东北人民又把目光投向了西双版纳。

在景洪市某一高档楼盘的售楼部，项目的销售告诉我，该项目有80%以上的购房者是外地人，大部分购房者是上了年纪的老人，购置房产的目的主要用于养老以及度假。

随后，我在售楼部转了一圈，听到了最正宗的东北话发音。

一位来自黑龙江的大妈告诉我，她正准备在这里买两套，一套洋房，一套合院，闲暇时可以过来度个假。

不过，当外来人口成为主要购房群体，也就导致了西双版纳的房屋空置率非常高。

以这个早在2015年开盘的高档小区为例，在一二期早售罄且一期早已收楼的情况下，该小区的入住率仅在30-40%。而根据调查，整个西双版纳的房屋空置率高达80%。

正因如此，西双版纳的房地产市场还养活了另外一个行业——房屋托管。

西双版纳不少开发商并不设房屋托管，不过如果业主有需要，项目可以帮忙联系房屋托管公司，帮业主将房屋装修一番之后做成家庭旅馆放租。

在某知名住宿预订网站上，西双版纳的民宿（两房）每晚的平均价格在200-250元，而大一些的合院或者别墅（整租）一晚的价格可以去到500元左右，不少房地产商都自信满满地表示：西双版纳的住房回报率，超8%完全没问题。

第二怪：

郊区的房价，反而比市区贵

在展开这一段内容之前，我们先来补习一下地理知识。

西双版纳分为景洪市、勐海县和勐腊县，首府是景洪市。而景洪市中，又分了几个区域，分别为市中区、嘎栋、嘎洒、曼弄枫和江北。

而景洪市中，又分了几个区域，分别为市中区、嘎栋、嘎洒、曼弄枫和江北。

这一部分，我们说的市中心，指的是景洪的市中区，其余部分均为近郊。

西双版纳更有意思的一点是，颠覆了全国大部分城市的房价规律。

一般来说，市区由于拥有更成熟的配套及教育资源，售价要比发展滞后的郊区高，而西双版纳的房地产市场，恰恰与此相反。

但是，这并不代表着西双版纳的市区发展程度不高。与其他城市一样，西双版纳市中心拥有目前西双版纳的大多数资源，人气也比较旺，就连知名旅游景点如曼听公园、大佛寺等等也都集中在市中心。曼听公园 曼听公园

而近郊相比之下，人气就冷清很多。这次去西双版纳，我就住在近郊，晚上10点想下楼买个水，发现一溜商铺全都关门了。

但是，明明是资源集中的市中心，房价却跑不赢啥也没有的近郊。

举个例子，目前景洪市中心房产均价在9000元/平左右，而景洪市近郊的房价却在13000元/平左右。

为什么会出现这种情况呢？

一方面，市中心已经没有可供开发的土地了，新盘非常少，而且体量比较小。所以，市中心的新盘都是本地的小开发商在经营，而市中心的楼盘，也是西双版纳为数不多以本地人为销售目标的楼盘。

另一方面，市中心的景观不如近郊。市中心的大部分楼房都是自建房，规划比较杂乱（可以脑补一下四线小城镇的样子），而且绿地也少。

相比之下，大开发商由于进场晚，只有近郊的地可以拿了。但俗话说得好，塞翁失马焉知非福。大开发商有的是钱，一拿一大片，规模化开发，而且形成合理规划，效果堪比贾跃亭的PPT。更别说郊区还有大片未开发过的山林景观，任谁看了都心动。

第三怪：

全国一片哀叹时，这里仍一路高歌猛进

今年以来，全国的房地产市场遇冷，不少三四线城市的房价开始回落。

然而，西双版纳的楼市仍像它的热性气候一样，温暖湿润，四季无冬。

据了解，西双版纳今年房价涨幅达到了30.5%。

而西双版纳同比房价涨幅，更是达到了45.11%，几乎是昆明的1倍，同比涨幅仅次于保山（保山是一个更加神奇的地方，等我没那么懒了再给大家说）。

当然，旅游地产再怎么牛×，也不可能把西双版纳托得这么高。

西双版纳真正的底气，来源于两个方面。

一个是大开发商的蜂拥入场。像是前面说的，大开发商有的是钱，大规模的圈地，直接给你造一个新城出来都没什么问题（像是嘎栋片区，就是万达拿钱砸出来的，房价已经去到1.2-1.3万/平）。

另一个，就是泛亚铁路。

2014年10月，发改委再批复4条铁路建设项目。其中，云南3条泛亚铁路获批，分别是大瑞铁路、玉磨铁路 、祥临铁路。中国为什么要修这条泛亚铁路呢？因为国内制造业发达，贸易市场相对饱和，东南亚市场贸易相对贫乏，制造业存在贸易逆差。

中国为什么要修这条泛亚铁路呢？因为国内制造业发达，贸易市场相对饱和，东南亚市场贸易相对贫乏，制造业存在贸易逆差。

我国要与东南亚各国建立贸易联系，就需要设立一个贸易枢纽。

而西双版纳，正好占据了这一有利位置。早在2017年西双版纳傣族自治州人民政府就发布过相关的红头文件，要将西双版纳州建设成为云南面向东南亚区域性国际贸易流通次枢纽。而随着泛亚铁路的开通，西双版纳也会从一个旅游为枢纽的城市渐渐过渡到一个以贸易为枢纽的城市。贸易势必会带来大量人口，人口的聚集，也会对城市的发展带来拉动作用。

而随着泛亚铁路的开通，西双版纳也会从一个旅游为枢纽的城市渐渐过渡到一个以贸易为枢纽的城市。贸易势必会带来大量人口，人口的聚集，也会对城市的发展带来拉动作用。

不过，在与东南亚建立贸易关系时，西双版纳这座城市，还有一点需要考虑：

未来当东北人跟泰国人在西双版纳这片土地上碰面时，会是什么画风？

来源：中财网