济南限购政策调整,济南限购政策调整后之前的调整

摘要：

济南连续两日发布限购松绑政策后，虾米写的比较急，让我们来复盘，咬文嚼字一下这些政策，以往内容不罗列，直接上个人观点。很多人说，我外地有房而且有房贷，来济南算首套二套，这里可以肯定的说算首套。这一条必须

正文摘要:

济南连续两日发布限购松绑政策后，虾米写的比较急，让我们来复盘，咬文嚼字一下这些政策，以往内容不罗列，直接上个人观点。很多人说，我外地有房而且有房贷，来济南算首套二套，这里可以肯定的说算首套。这一条必须表扬济南，支持改善，支持外地来济群体。新政发布后，济南的市场表现如何呢？
济南限购政策调整究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

济南连续两日发布限购松绑政策后，虾米写的比较急，让我们来复盘，咬文嚼字一下这些政策，以往内容不罗列，直接上个人观点。

1、最核心的部分在，二套从首付60%降低到40%，支持改善群体，

置换群体，卖掉老房子，无论有没有贷款记录，按照30%首付，这对置换群体也是一个莫大的支持，非本市户籍从60%降低为30%，这一条吧，其实在2020年 零门槛落户时，就已经打开了口子，只要你想买房落户就行，这一条有利的是 不想落户的群体，比如老家有地不想迁移户口的。

很多人说，我外地有房而且有房贷，来济南算首套二套，这里可以肯定的说算首套。

这条的归纳解释是 认房不认贷。

这一条必须表扬济南，支持改善，支持外地来济群体。

2、支持养老，支持多子女的政策。

这里就为很多家庭提供了买三套的可能性，当然具体细则还没有明确，比如老人养老居住证要6个月以上，如果过来落户共同居住几年了，怎么算呢 ，如何出具证明呢？

还有一个问题三套首付多少呢，根据虾米的理解，第三套是支持这类群体，首付应该参考二套40%。

3、公积金提高额度这个问题，首套认定公布了新规定，提高5万额度，也是利好。

4、两年限售问题从下证两年改为网签两年。

请注意想交易必须下证，证不满 两年依然是高税。

这条政策就解放了很多很多次新房，可以入市，为刚需提供了更多的选择，同时冲击了10年以上房龄二手房，尤其是20年以上没学区的老房子 ，真的好艰难，在新房情结下，二手房越来越难卖是不争的事实，别以为松开限购了，二手房就好卖了，分情况的，好位置好规划的次新房好卖了，房龄大的二手房难了。

多说一句嘴，在没有大规模通货膨胀下 ，住宅的价值周期是，交付到房龄5年，一直呈现抛物线爬升的趋势，而房龄到了10年以内时进入瓶颈期 没有独涨的行情，还有一定竞争力，房龄超过10年时，就开始慢慢失去竞争力，超过20年，进入老年期了，没有好物业好品牌，强学区，套现难度很大。

新政发布后，济南的市场表现如何呢？

结合上周末，疫情后的报复性购房需求，在初夏爆发了，小阳春在初夏推移释放了，济南的市场表现 符合旭辉林老板之前的观点，各大营销中心到访量暴增，根据某中介机构的数据，他们全市的带看成交在200套左右，各个项目的调研为招商滨河府周日一天成交12套，雪山 万科城两天成交60套以上，绿城春来晓园单日20以上，还有很多就不赘述了，各案场的营销总们，只要你不给虾米报虚数，欢迎来报数据啊，虾米对数据特别喜欢，每日销量，在售房源分布，价格 ，对地产项目的数据研究，仅次于对nba数据的研究。

限购松绑政策后，很多开发商发出了涨价的文件，当然了，真涨价，也不会跟 大家说 ，而是自信的涨上去，多少有点 此地无银三百两的意思，怎么说呢，故意做给大家看的，购房者有买涨不买跌的劣根性，政策上支持改善，松动政策是在 房主不炒的大原则下的，各大开发商穷的快粥都喝不上了，急速坠落中，为了稳定，政策一双手托举一下他们，保证购房者的房子能顺利交付，稳定房价，降低金融风险，稳定地价，稳定市场，毕竟中庸大城，需要稳定。

购房者们呢，表现如何呢，表现出很大的亢奋，精神紧张，焦虑，他们 在内心就像拿着一朵花，自己给自己算命，会涨价吗，不会涨价。。。。很多人连夜去售楼处看房，也有 人说 经济不好，疫情导致收入下降，不敢高杠杆，也有人说经济这么差了，房价怎么会涨，还有人说 ，房价要是再涨就自己不买了，反正你一言我一句，选择了不同的道路，但是主流的表现是，看房的多了，购房的多了，销量将会在本月底，6月份直线上升。

二手房市场上，大量次新房挂牌，并且二手房主挂的价格涨价了，有些新房挂四万，真是没谱了，市场会给你们上课的，除非是核心位置的次新房，否则其他都百搭，二手房虾米预测是次新房流速加快，老破大被甩的可能性加剧，因为迫切的都想买新房去。

面对这种形势不同群体应该做出何种抉择呢，虾米总结是战术上藐视对手，战略上重视敌人，首先不要发慌，市场的变化不是一天两天的，也不会出现暴涨的情况，但是要重视购房这个问题，不要拖延症，尽快的归纳总结各个项目的优缺点，选择自己选项，尽快做出决定，迟则生变。

针对不同群体，虾米的建议如下

1、改善群体，500万以上群体，反正就那些 盘了，自己选一个吧。

400以上的群体，想十全十美很难的，哈哈

260到350群体，其实盛福长岭山也可以的，汉峪无房，软件园无房，cbd无房，即使有也超预算了，认清自己所处的形势打消幻想，做出自己的抉择。

琢磨未来会不会出现一个位置好，还成熟，而且还价格低的项目，奉劝洗洗睡。

200万左右的刚需改善盘，反正就是工业北 神武，唐冶 雪山，选一个吧。

150到180的刚需盘，不用很慌张，但是也得开始看了，不然你空等着干啥呢？

虾米对未来的预估是在5,6月份市场放量，可能销售好的开发商会温和收回一些折扣，涨幅可能是几百块钱 ，现在大家集体喊涨，开发商们都做做戏罢了 ，半年任务节点还有一个月，谁会假戏真做把价格涨上去，把自己的客户推向竞品的怀抱，都不傻，所以虾米判断最近四周内还是安全的，如果四周后销量蚕食库存，由于土拍后续供应不足 造成需大于求，或者后续土拍刺激，价格真的上浮未可知了，骑驴看账本了。

对于投资群体，虾米的建议是，买房如 炒股，入市有风险，买房是长线投资了，至少五年以上，短线你是跑不赢房贷的，而且亏很多，房租还不到贷款的一半，想炒房的醒醒吧。

对于高杠杆的群体，虾米奉劝一下对未来要谨慎一些，赚钱真的很难，你不是保持现状的工作一辈子，疫情带来很大的变数，珍惜当下，在一个城市扎根买房虾米是支持的，但是被人蛊惑所谓 房产投资，洗洗睡吧，默念一些割韭菜的案例，什么p2p，炒股，现货交易平台，虚拟币，都是利用了人的贪婪，可能有个别成功的案例，大多数是被割韭菜，房子好歹有个实物，2017到2018年购房的很多群体在山顶心里苦，尤其是看到现在的利率，内心无数XXX在飞，还在房子是实物，留得青山在不愁没柴烧。

最后说，有购房问题欢迎咨询虾米，知无不言，可能咨询量太大会漏掉消息，你就多发几次，虾米是专业的，各项目的库存量，价格 数据，优缺点，地铁规划，尤其擅长教育分析，区域历史价格数据，都存在 虾米的脑子里。

怎么样王婆卖瓜开始走次的路线了，心跳在加速，声音在发颤，脸有点红，我没有吹牛，我没有吹牛。

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政前方丨青岛三区“松绑”楼市，回顾11年限购政策变迁史

半岛全媒体首席记者 刘玉凡

平地一声惊雷！6月3日，青岛市黄岛区、城阳区、高新区相继发布消息，全面取消住房限购政策。从2011年1月31日首次发布限购政策，青岛楼市限购政策已走过11年。11年来，加码与放松如影随形，轮番上演。发轫于上世纪九十年代末的住房商品化改革，开启了商品房经济的扩张年代。回望房地产市场20多年的跌宕起伏之路，地产“造富神话”渐行渐远，“房住不炒”的定位深入人心。

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现行限购政策始于2017年

市内四区限购尚未“松绑”

记者梳理发现，青岛现行楼市限购政策已施行五年多的时间，期间经历多次“加码”，政策整体趋紧。

2017年3月15日，青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，打响了限购第一枪，限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区。半个月后，青岛进一步发布通知，明确了“认房又认贷”的贷款政策和满两年后才可上市交易的限售政策。2017年4月7日，青岛市又对3月份楼市新政进行了解读，明确了不同类型住房上市交易年限的问题。

2017年青岛出台楼市限购政策

一年后的2018年4月18日，青岛继续对相关楼市政策进行优化调整，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。两天后，青岛市即对楼市“418新政”进行了细则解读，从政策界定、购房资格等方面进行了详细阐释。

2018年，青岛“加码”楼市限购政策

6月3日，随着黄岛区、城阳区、高新区同时放开楼市限购，限购套数、首套房如何认定、房贷利率等问题引发不少购房者和地产从业者的关注和讨论，具体实施细则仍需相关部门进一步阐释。此外，市南区、市北区、李沧区、崂山区楼市政策是否调整，同样有诸多猜想。不过，截至记者发稿前，青岛市内四区尚未有限购政策调整的消息发出。

2011年青岛楼市启动限购

42个月后放开限购政策

回顾青岛楼市限购之路，始于11年前的2011年1月31日，原青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

2011年青岛出台楼市限购政策

这次政策调整的大背景是“史上最严厉的调控政策”的出炉，2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)。

2013年3月，青岛市人民政府办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》，出台了五条房地产调控措施，确定了2013年度青岛市房价控制目标为：本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。

2013年青岛楼市限购政策

42个月后的2014年8月1日，原青岛国土资源局和房屋管理局官方微博发布消息，为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进本市房地产市场持续平稳、健康发展，自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

2014年楼市低迷期，青岛一楼盘沙盘被冲击

房地产市场“暖风”频吹

青岛房地产市场逐步回暖

5月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR从4.6%下降至4.45%，下调15个基点。此前，央行、银保监会发文指出，首套住房商业性个人住房贷款利率最多可下调20个基点。信贷政策的这两项调整，意味着首套房和二套房的最低贷款利率分别达到4.25%和5.05%，有利于降低刚需和改善性需求购房成本。除了下调房贷利率，各地还结合地方实际完善房地产政策，通过降低首付比例、缩小限购范围、给予购房者税费优惠等办法放宽限购、限售等行政限制。

房地产市场的利好消息很快传导到青岛楼市，据卓易数据统计，2022年5月岛城新建商品房成交12626套，成交面积约145.51万㎡，成交总金额约198.25亿元，环比分别上涨60.66%、55.04%和36.94%，新房成交均价13624元/㎡。其中，新建商品住宅成交8329套，成交面积约101.40万㎡，成交总价约145.79亿元，成交均价14378元/㎡。从新建商品住宅成交区域来看，胶州、即墨、西海岸商品住宅成交套数遥遥领先。

业内人士分析，近期利好政策频出，直接利刚需及改善类置业者，但同时也让部分购房者对未来利率及首付下调空间有了更高期待，一定程度也助长观望情绪，总体看，楼市正在逐步回暖中。

全国百余城发布楼市新政

“房住不炒”深入人心

据不完全统计，今年以来，全国已有近150个城市发布了稳楼市政策，内容包括放松限购条件、提高公积金贷款额度、降低首付、给予购房补贴等。此前，山东省内已有多市出台楼市调控政策，包括济南、泰安、烟台、临沂、德州、日照、威海、菏泽等。不少地方政策明确，既要满足刚性购房需求，也要支持改善性购房需求。

早在3月4日，即墨区不动产登记中心表示，即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。

继5月23日青岛市住房公积金管理中心发布《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市住房公积金政策举措的通知》后，5月27日，青岛再次出台支持政策，从公积金贷款的还款期限和租房提取等方面进一步加大助企纾困力度、缓解职工住房经济压力，助力稳住全市经济大盘。

此外，市住房公积金管理中心前期已开展了“商业贷款转公积金贷款”专题调研。下一步，将继续深化政策研究，加强政策储备，拟于今年内推出“商业贷款转公积金贷款”业务。

从2011年楼市限购出炉到2014年房价回调，楼市遇冷，全国各地大中城市纷纷放松限购，青岛顺势而为，放松限购政策。随着2016年国内一二线城市房价上涨，青岛出现“蓝光地王”这一标志性事件，房价“扶摇直上”，青岛在2017年初重启限购政策，并在2018年加码限购，全国多地限购政策趋紧，青岛楼市逐渐降温。

2014年青岛放松限购

近年来，经过多年的楼市调控，“房住不炒”的定位深入人心，受到疫情以及经济周期等多重因素的影响，城市定位高低及内部板块不同，房价走势迥异，这对房地产投资的要求越来越高，往常的地产“造富神话”恐难再轻易上演。

5年后的今天，青岛陆续放松楼市限购政策，业内人士介绍，房地产市场回暖仍需要一段时间，能否延续上一波房地产行情，仍有待观察和考验。